Infiltração, fissura, descolamento de revestimento, corrosão. A mesma manifestação pode ter origem no projeto, na execução, no material, no uso ou na falta de manutenção. O laudo precisa dizer qual delas atuou, em que medida e com base em quê.
As origens possíveis
A engenharia diagnóstica, a exemplo da Norma de Inspeção Predial do IBAPE, classifica a origem das anomalias em:
- Endógena: falha de projeto, de execução ou de material. É o campo do vício construtivo.
- Exógena: causada por terceiros, como obra vizinha, impacto ou intervenção posterior.
- Natural: fenômenos da natureza que excedem o previsto.
- Funcional: decorrente do uso, da operação ou da falta de manutenção ao longo do tempo.
Mais de uma origem pode atuar ao mesmo tempo. Quando isso acontece, o laudo descreve a participação técnica de cada uma, sem atribuir culpa no sentido jurídico.
As normas que orientam a análise
- NBR 15575 (desempenho de edificações habitacionais): define requisitos de desempenho e a vida útil de projeto (VUP) dos sistemas; para a estrutura, a VUP mínima é de 50 anos. Aplica-se às edificações cujos projetos foram protocolados a partir de 19 de julho de 2013. Uma falha estrutural que surge muito antes da VUP, em uso normal e com manutenção, é forte indicador de origem endógena.
- NBR 14037 (manual de uso, operação e manutenção): o construtor deve informar ao usuário como usar e manter a edificação. A ausência do manual, ou a omissão de uma rotina relevante, pesa na análise.
- NBR 5674 (gestão da manutenção): estabelece o sistema de manutenção a cargo do proprietário ou do condomínio, com registros. Sem registros, a alegação de falta de manutenção precisa de evidência física.
- NBR 17170:2022 (garantias): recomenda prazos de garantia para cada sistema da edificação, útil para situar a manifestação no tempo.
Como a perícia chega à origem
- Histórico: idade da edificação, data em que a manifestação apareceu, reformas, ocorrências e registros de manutenção.
- Mapeamento: localização, padrão e extensão das manifestações. O padrão de uma fissura, por exemplo, ajuda a distinguir retração, movimentação térmica, recalque e sobrecarga.
- Ensaios: pacômetro para cobrimento e armaduras, esclerometria e ultrassom para o concreto, termografia para umidade e infiltração, medições de umidade e de prumo.
- Confronto com o projeto e com as normas vigentes à época da construção.
- Diagnóstico diferencial: as hipóteses concorrentes são testadas e descartadas uma a uma, com a razão do descarte registrada.
O reparo e o seu custo
Quando o quesito pede, o laudo descreve a solução de reparo tecnicamente adequada e estima o custo, com orçamento por composições de custo unitário e fonte de preços declarada, por exemplo o SINAPI na data-base. Reparos que tratam o sintoma sem remover a causa, como pintar sobre uma fissura ativa, não resolvem o problema e não devem ser orçados como solução.
Em resumo
Distinguir vício construtivo de falta de manutenção exige método: histórico, mapeamento, ensaios, confronto com projeto e normas e descarte fundamentado das hipóteses. Com isso, o laudo responde à pergunta técnica e deixa ao Juízo a qualificação jurídica.
Nota de caráter técnico e informativo. Não se refere a processo ou parte determinados e não substitui a análise do caso concreto.