Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, pode pedir a revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado (Lei 8.245/1991, art. 19). Na renovatória, o locatário que preenche os requisitos do art. 51 pede a renovação do contrato, e o valor do novo aluguel é, muitas vezes, o ponto controvertido.
Quando a perícia entra
Na revisional, o juiz pode fixar aluguel provisório com base nos elementos fornecidos pelas partes; não sendo possível a conciliação, determina a realização de perícia, se necessária (art. 68, II e IV). Na renovatória, a contestação do locador pode alegar que a proposta do locatário não atende ao valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar (art. 72, II).
O método
O valor locativo é apurado, preferencialmente, pelo método comparativo direto de dados de mercado, com aluguéis de imóveis semelhantes (NBR 14653-2). Os cuidados próprios do aluguel são:
- usar dados de aluguel, e não valores de venda convertidos por uma taxa genérica, sempre que houver amostra;
- considerar as condições do contrato que afetam o valor, como prazo, quem paga IPTU e condomínio, carência e estado de entrega;
- homogeneizar por área, localização, padrão e idade e, no comércio, por frente, visibilidade e fluxo;
- declarar a data-base, que na renovatória é a época da renovação.
Quando faltam dados de aluguel, a renda pode ser estimada a partir do valor do imóvel e de uma taxa de remuneração observada no mercado, com justificativa expressa da taxa adotada.
A valorização trazida pelo locatário
No comércio, o ponto pode ter se valorizado pela atividade do próprio locatário, com clientela, marca e investimentos no imóvel. Por força do art. 72, II, essa valorização não integra o aluguel renovado. Tecnicamente, o laudo trata o imóvel como se fosse oferecido no mercado sem o fundo de comércio do locatário e descreve as benfeitorias feitas por ele, para que o Juízo decida como considerá-las.
Em resumo
Aluguel de mercado se apura com aluguéis de mercado: amostra identificada, homogeneização explicada e data-base certa. Na renovatória, soma-se a exclusão da valorização trazida pelo locatário ao ponto, que o laudo deve tratar de forma expressa.
Nota de caráter técnico e informativo. Não se refere a processo ou parte determinados e não substitui a análise do caso concreto.