O Código Civil classifica as benfeitorias em voluptuárias, úteis e necessárias (art. 96). São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore; úteis, as que aumentam ou facilitam o uso do bem; voluptuárias, as de mero deleite ou recreio. A classificação jurídica é do Juízo, mas depende de fatos que a engenharia apura.
O que a perícia identifica
- O que foi feito: descrição de cada intervenção, com quantidades e padrão.
- A finalidade técnica: se a intervenção conservou o bem ou evitou a sua deterioração (troca de telhado comprometido, reforço de estrutura, impermeabilização), se ampliou ou facilitou o uso (novo cômodo, garagem) ou se é de embelezamento ou recreio.
- A época provável de execução, por documentos, materiais, imagens históricas e estado de desgaste, o que pode ser relevante para a análise da posse.
- O estado atual, porque o valor de uma benfeitoria depende de quanto dela ainda existe e funciona.
Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor (art. 97), e o laudo os distingue.
Valor atual ou custo
O reivindicante, obrigado a indenizar as benfeitorias ao possuidor de má-fé, tem o direito de optar entre o seu valor atual e o seu custo; ao possuidor de boa-fé, indeniza pelo valor atual (art. 1.222). Por isso o laudo deve trazer os dois números quando o quesito pede:
- custo: quanto custou executar, na época, com documentos ou, na falta deles, por orçamento técnico referido à época;
- valor atual: custo de reedição na data-base, descontada a depreciação física e funcional, por critérios consagrados, como o de Ross-Heidecke, conforme a NBR 14653.
Retenção e levantamento
O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, pode exercer o direito de retenção pelo seu valor e, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, pode levantá-las quando o puder sem detrimento da coisa (art. 1.219). Ao possuidor de má-fé são ressarcidas somente as necessárias, sem direito de retenção nem de levantar as voluptuárias (art. 1.220). Em ambos os casos, a pergunta técnica sobre levantar sem detrimento da coisa é respondida pela engenharia.
Em resumo
A perícia de benfeitorias descreve, data, caracteriza e avalia cada intervenção, apresentando custo e valor atual quando o quesito pede. A qualificação jurídica e a escolha do critério ficam com o Juízo.
Nota de caráter técnico e informativo. Não se refere a processo ou parte determinados e não substitui a análise do caso concreto.