Em regra, a avaliação do bem penhorado é feita pelo oficial de justiça. Quando são necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comporta, o juiz nomeia avaliador e fixa prazo não superior a 10 dias para a entrega do laudo (CPC, art. 870, parágrafo único). Galpões, glebas, imóveis rurais, áreas com construções não averbadas e imóveis de uso especial costumam se enquadrar nessa hipótese.
O que o laudo do avaliador deve especificar
O art. 872 exige que a avaliação especifique os bens, com as suas características e o estado em que se encontram, e o valor dos bens. Na engenharia de avaliações, isso se traduz em:
- identificação do imóvel pela matrícula, com área de terreno e de construção, e conferência com o que existe no local;
- descrição das benfeitorias, padrão construtivo, idade aparente e estado de conservação;
- registro de ocupação, acessos, infraestrutura e restrições visíveis, como faixas não edificáveis, servidões e áreas de preservação;
- pesquisa de mercado e método conforme a NBR 14653, com data-base declarada.
Imóvel que comporta cômoda divisão
Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, é realizada em partes, sugerindo-se, com a apresentação de memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação (art. 872, § 1º). Para o avaliador, isso exige verificar a viabilidade física e urbanística da divisão, observados a Lei 6.766/1979 e a legislação municipal (área e frente mínimas, acesso a cada parte), e avaliar cada parte separadamente. As partes são ouvidas em 5 dias (art. 872, § 2º).
Nova avaliação
O art. 873 admite nova avaliação quando qualquer das partes arguir, fundamentadamente, erro na avaliação ou dolo do avaliador; quando se verificar, posteriormente, majoração ou diminuição do valor do bem; ou quando o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído. Na hipótese de dúvida do juiz, aplica-se o art. 480, que trata da segunda perícia. A melhor prevenção contra a nova avaliação é um laudo que apresente a pesquisa de mercado e o raciocínio de forma verificável.
Por que a qualidade do valor importa: o preço vil
O art. 891 veda o lance que ofereça preço vil. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital; não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação. Uma avaliação abaixo do mercado reduz a proteção do executado; uma avaliação acima do mercado afasta licitantes e prolonga a execução.
Quando não há acesso ao interior do imóvel
É comum que o imóvel penhorado esteja ocupado e que o acesso seja negado. Nesses casos, o avaliador registra a tentativa, avalia com base na vistoria externa, em documentos (matrícula, cadastro municipal, projetos aprovados) e em imagens, e declara no laudo as premissas adotadas para o interior. Cabe ao Juízo decidir se a ressalva é suficiente ou se determina providências para o acesso.
Em resumo
Prazo curto não significa laudo superficial. A avaliação de imóvel penhorado precisa identificar o bem, descrever o seu estado, aplicar a NBR 14653 e declarar a data-base. É isso que dá segurança ao edital e reduz impugnações.
Nota de caráter técnico e informativo. Não se refere a processo ou parte determinados e não substitui a análise do caso concreto.