Avaliações de imóveis aparecem em quase todas as matérias cíveis: partilha, extinção de condomínio, inventário, indenização, desapropriação, revisional de aluguel, execução. Em todas, a pergunta é a mesma: qual é o valor e como ele foi obtido.
A norma de referência
A ABNT NBR 14653 é dividida em partes. A Parte 1 traz os procedimentos gerais; a Parte 2 trata de imóveis urbanos; a Parte 3, de imóveis rurais. As demais tratam de empreendimentos, máquinas e equipamentos, recursos naturais e ambientais e bens de patrimônio histórico. Em perícia de imóvel urbano, o laudo deve indicar expressamente a Parte 2.
Os métodos
A norma reconhece quatro métodos para identificar o valor de um bem:
- Comparativo direto de dados de mercado: compara o imóvel avaliando com ofertas e transações de imóveis semelhantes. É o preferencial sempre que há dados de mercado suficientes.
- Involutivo: parte do aproveitamento eficiente do terreno, por exemplo um empreendimento hipotético, e desconta custos e lucro para chegar ao valor do terreno.
- Evolutivo: soma o valor do terreno ao custo de reedição das benfeitorias, com depreciação, e aplica o fator de comercialização.
- Capitalização da renda: estima o valor a partir da renda líquida que o imóvel pode produzir.
Para custos, a norma prevê o método comparativo direto de custo e o método da quantificação de custo. Na quantificação, a referência usual é o orçamento com composições de custo unitário ou o CUB da NBR 12721, com a respectiva justificativa.
Pesquisa de mercado: o centro do laudo
O valor só é tão bom quanto a amostra que o sustenta. Ao ler um laudo, vale verificar se:
- cada dado de mercado está identificado (localização, área, características, valor, data e fonte);
- os dados são semelhantes ao imóvel avaliado em localização, uso, padrão e porte;
- a quantidade de dados é compatível com o grau de fundamentação declarado;
- a data-base da avaliação está indicada, porque o valor é sempre referido a uma data.
Fatores ou inferência estatística
Os dados podem ser tratados por fatores de homogeneização, que ajustam cada dado às características do imóvel avaliado, ou por inferência estatística, normalmente regressão linear, que estima a influência de cada variável (área, localização, padrão) sobre o valor. Na inferência, o laudo deve apresentar o modelo, os testes de significância e a verificação dos pressupostos. Programas como o SisDEA auxiliam no cálculo, mas a escolha das variáveis e a coerência do modelo são responsabilidade do avaliador.
Graus de fundamentação e de precisão
A Parte 2 classifica o laudo em graus I, II ou III de fundamentação, conforme a qualidade e a quantidade de informações e de análises, e em graus I, II ou III de precisão, conforme a amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central. Os graus não dizem se o avaliador acertou: dizem quanto o resultado está sustentado. O laudo deve declarar os graus atingidos e apresentar a tabela de enquadramento.
Valor de mercado e outros conceitos
Valor de mercado é a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntária e conscientemente o bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente. Alguns processos pedem outro conceito, como valor locativo ou valor de liquidação forçada. Se o quesito pede um conceito específico, o laudo o adota e diz isso; se não pede, informa o valor de mercado.
Em resumo
Um laudo de avaliação confiável mostra a amostra, explica o tratamento, declara o método e os graus e indica a data-base. Com isso, o valor deixa de ser um número isolado e passa a ser uma conclusão que o Juízo e as partes podem conferir.
Nota de caráter técnico e informativo. Não se refere a processo ou parte determinados e não substitui a análise do caso concreto.