Na ação de desapropriação por utilidade pública, a contestação só pode versar sobre vício do processo judicial ou impugnação do preço; qualquer outra questão deve ser decidida por ação direta (Decreto-Lei 3.365/1941, art. 20). Na maior parte dos casos, portanto, a controvérsia é o valor, e a prova central é a perícia de avaliação.
O perito na lei de desapropriações
- Ao despachar a inicial, o juiz designa perito de sua livre escolha, sempre que possível técnico, para proceder à avaliação dos bens; autor e réu podem indicar assistente técnico (art. 14).
- Não havendo concordância expressa quanto ao preço, o perito apresenta o laudo em cartório pelo menos cinco dias antes da audiência de instrução e julgamento (art. 23).
- O perito pode requisitar das autoridades públicas os esclarecimentos ou documentos necessários e deve indicar no laudo, entre outras circunstâncias, as enumeradas no art. 27 (art. 23, § 1º).
- O art. 27 orienta a sentença a considerar a estimação dos bens para efeitos fiscais, o preço de aquisição e o interesse que deles aufere o proprietário, a situação, o estado de conservação e segurança, o valor venal dos da mesma espécie nos últimos cinco anos e a valorização ou depreciação de área remanescente pertencente ao réu.
O que compõe a indenização, do ponto de vista técnico
- Terra: avaliada pelo método comparativo direto de dados de mercado sempre que houver dados suficientes (NBR 14653-2 para áreas urbanas; NBR 14653-3 para rurais).
- Benfeitorias: normalmente pelo custo de reedição, isto é, o custo de reprodução descontada a depreciação, com orçamento ou CUB da NBR 12721 justificado. A lei manda atender às benfeitorias necessárias feitas após a desapropriação e às úteis, quando feitas com autorização do expropriante (art. 26, § 1º).
- Área remanescente: a parte que fica com o proprietário pode valorizar ou desvalorizar, por exemplo pela perda de frente, de acesso ou de aproveitamento. O laudo quantifica esse efeito para que o Juízo decida.
- Elementos de exploração econômica, quando existentes (culturas, instalações produtivas), descritos e avaliados separadamente.
Contemporaneidade da avaliação
O valor da indenização é contemporâneo da avaliação (art. 26). Por isso o laudo deve indicar com clareza a data-base e as condições do imóvel consideradas. Se o local já foi alterado pela obra pública quando a perícia é realizada, o laudo descreve como reconstituiu as características do imóvel na data de referência definida pelo Juízo, com documentos, levantamentos e imagens históricas.
Servidão administrativa
A lei permite ao expropriante constituir servidões, mediante indenização (art. 40). Na servidão (linhas de transmissão, dutos, adutoras), o proprietário não perde o imóvel, mas sofre restrição de uso na faixa atingida. Tecnicamente, a indenização corresponde à desvalorização causada pela restrição, e não ao valor pleno da área. O laudo deve descrever a faixa (largura, extensão e área), as restrições impostas e o critério usado para quantificar a perda, além de eventuais danos a benfeitorias e ao remanescente.
Avaliação provisória e laudo definitivo
Em muitos juízos, a imissão provisória na posse (art. 15) é precedida de uma avaliação provisória para fixar o depósito. Ela não substitui o laudo definitivo, que examina o imóvel com a profundidade exigida pela NBR 14653 e responde aos quesitos das partes.
Em resumo
Justa indenização, para a engenharia, é um valor de mercado bem fundamentado, discriminado por componente e referido a uma data. É isso que permite ao Juízo conferir o laudo à luz dos critérios do art. 27.
Nota de caráter técnico e informativo. Não se refere a processo ou parte determinados e não substitui a análise do caso concreto.